Усякае

Оценка дома

Як праводзіцца дзяржаўная кадастравая ацэнка зямлі населеных пунктаў? У чым асаблівасці кадастравай ацэнкі зямель сельскагаспадарчага прызначэння? Кім праводзіцца кадастравая ацэнка зямлі?

Калі вы ўладальнік зямельнага ўчастка, то напэўна заўважылі, што ў апошні час істотна павялічыўся зямельны падатак. Прычына таму - прывязка падатковай базы да кадастравай вартасці. Для зніжэння падатковых выплат вам спатрэбіцца пазапланавая кадастравая ацэнка зямель.

Если вас интересует оценка дома, стоит заглянуть на этот сайт ocenka-krim.ru вы найдете оценку дома отличного качества и по доступной цене.

Як яе арганізаваць, распавяду вам я, Валерый Чемакин - кансультант па прававых пытаннях.

У канцы артыкула я распавяду, хто праводзіць кадастравую ацэнку зямлі на выгадных умовах.

1. Што такое кадастравая ацэнка зямель і для чаго яна праводзіцца

Да апошняга часу дзяржава для мэт падаткаабкладання выкарыстоўвала састарэлае паняцце Інвентарызацыйныя кошту, якое ўжывалася да аб'ектаў нерухомасці. Методыка яе разліку ніякага дачынення да рыначных механізмаў не мела, таму падатковая база была вельмі нізкай і ўладальнікі нават вялікіх участкаў плацілі існыя капейкі.

У сувязі з гэтым колькасць падатковых паступленняў у казну значна павялічылася. Разам з тым ўтварылася і такая праблема, як празмернае завышэнне кадастравага кошту, што прывяло да павелічэння колькасці зваротаў у суд.

Справа ў тым, што дзяржаўная кадастравая ацэнка зямель праводзiцца для вызначэння кадастравага кошту участкаў, ад якой залежыць падатковая база. Па законе дзяржава яе праводзіць 1 раз у 5 гадоў. За такі тэрмін сітуацыя на рынку можа істотна памяняцца і рынкавы кошт зямельнага ўчастка апынецца значна ніжэй кадастравай. У выніку сума падатку будзе несправядлівай.

Па гэтай прычыне заканадавец дазволіў праводзіць пазапланавую адзнаку па ініцыятыве ўласніка і на аснове яе вынікаў дамагацца змены звестак аб кадастравага кошту ў Адзіным дзяржаўным рэестры нерухомасці ў судовым і пазасудовым парадку.

Мэты правядзення пазапланавай кадастравай ацэнкі зямель:

  • зніжэнне зямельнага падатку шляхам змены падатковай базы,
  • вызначэнне справядлівай сумы арэнднай платы,
  • паводзіны здзелак па адчужэнню участкаў,
  • выкарыстанне зямлі ў якасці залогу для атрымання крэдыту.

Землі населеных пунктаў часцей за ўсё ацэньваюць на аснове наяўнага масіва дадзеных аб сярэдняй рынкавай кошту адзінкі плошчы ў тым ці іншым селішчы. Пры гэтым кадастравы кошт не павінна перавышаць рынкавую. Больш падрабязна ўсе метады мы разгледзім у наступным раздзеле.

2. Якія метады выкарыстоўваюцца пры правядзенні кадастравай ацэнкі зямель - агляд асноўных варыянтаў

Само паняцце кадастравай ацэнкі зямель мяркуе розную методыку і парадак вызначэння кадастравага кошту ў залежнасці ад прызначэння ўчастка. Выбар метаду мяркуе дакладнае разуменне ацэншчыкам усіх магчымых варыянтаў выкарыстання зямлі.

Так як вынікі ацэнкі кадастравага кошту моцна залежаць ад абранага метаду, прапаную разгледзець усе асноўныя варыянты.

Варыянт 1. Нарматыўны метад

Гэты метад заснаваны на прынцыпе выяўлення нарматыўнай кошту зямлі ў канкрэтным населеным пункце.

У вызначэнні канчатковага выніку ўлічваецца некалькі фактараў па ступені іх уплыву. Гэтая ступень ацэньваецца ў балах. Такім метадам вырабляецца кадастравая ацэнка зямель паселішчаў. Яна патрэбна для мэт адчужэння, вызначэння стаўкі зямельнага падатку і атрымання закладных крэдытаў.

Варыянт 2. Метад параўнання продажаў

Такі метад добры, калі ёсць вялікая колькасць інфармацыі аб продажы аналагічных участкаў на свабодным рынку. Вынікі кадастравай ацэнкі зямель, праведзенай такім метадам, залежаць ад колькасці здзелак за кароткі прамежак часу на канкрэтнай тэрыторыі. Чым іх больш, тым дакладней адзнака.

Метад выкарыстоўваецца і ў дачыненні як да забудаваны, так і да свабодных зямельных участках. Яго недахоп толькі ў тым, што ён не ўлічвае індывідуальныя асаблівасці.

Варыянт 3. Метад капіталізацыі зямельнай рэнты (даходны)

Прынцып гэтага метаду складаецца ў высвятленні велічыні даходу, які патэнцыйна можна атрымаць ад здачы ўчастка ў арэнду.

Спачатку ацэншчык вызначае суму рэнты, якая тыповая для падобных участкаў на тэрыторыі, а затым прымяняе яе ў ацэнцы шляхам падстаноўкі ў пэўныя стандартныя формулы. У выніку ў кадастравы кошт уваходзяць не толькі квадратныя метры, але прыбытак, атрыманая ад іх.

Варыянт 4. Метад размеркавання

Гэты метад выкарыстоўваюць толькі для забудаваных зямельных участкаў. Так як такую ??зямлю нельга прадаць асобна ад пабудовы, то ацэнцы падлягаюць продажу адзіных аб'ектаў. Для лепшага разумення прывяду прыклад.

Нядаўна я прадаваў прыватны жылы дом, размешчаны на ўчастку 30 сотак. Фактычна гэта два розных аб'екта, але паасобна прадаць іх нельга. Таму размеркаванне кошту ў дамове паміж домам і участкам вялікага значэння не мае.

Я напісаў у дамове кошт дома 3 млн, а кошт участка 300 тыс. Гэта складае 10% ад агульнай сумы. Гэтак жа паступаюць і іншыя ўдзельнікі рынку.

Дык вось, пры метадзе размеркавання ўлічваецца найбольш распаўсюджаная «зямельная» доля ў кошту адзінага аб'екта. Пазней я паглядзеў рэальную кадастравы кошт дома і ўчастка. Каля дома яна апынулася за 2,5 млн, а ў зямлі 240 тыс. Гэта сведчыць аб тым, што такі метад максімальна набліжаны да рэальнасці.

Варыянт 5. Метад вылучэння

Ён таксама ўжываецца для забудаваных участкаў і аб'ядноўвае метад параўнання продажаў з некаторымі элементамі затратных метадаў. Сутнасць яго ў тым, што ацэншчык прымае пад увагу не толькі сярэднюю цану продажаў на канкрэтнай тэрыторыі, але і ступень паляпшэння ўчастка, якая ўтварылася з-за ўзвядзення дома і іншых будынкаў на ім.

Варыянт 6. Метад астатку

Ён падыходзіць для забудаваных і свабодных зямельных участкаў, а сутнасць яго заключаецца ў наступным. Любая зямля - ??гэта крыніца капіталаўкладанняў. Часцей за ўсё на ёй ўзводзяць тыя ці іншыя аб'екты. Дык вось, капіталізацыя ад іх далейшага выкарыстання і ляжыць у аснове метаду астатку.

Гэты метад добра і ў дачыненні для кадастравай ацэнкі зямель, на якіх будуюцца аб'екты прамысловасці.

Варыянт 7. Метад разбіўкі на ўчасткі

Горадабудаўнічая палітыка большасці паселішчаў прадугледжвае комплексную забудову тэрыторый. У сувязі з гэтым спачатку фармуюцца вялікія ўчасткі, якія маюць сваё прызначэнне (для малапавярховай або шматпавярховай забудовы, пад паркі і скверы і т. Д.). У далейшым гэтыя ўчасткі крышацца на дробныя і падаюцца забудоўшчыкам на розных умовах.

Ацэншчык спачатку працуе з вялікімі часткамі, вызначаючы іх кадастравы кошт, а толькі потым вылучае з яе долю для кожнага дробнага ўчастка. Гэты метад выкарыстоўваецца таксама і для кадастравай ацэнкі зямель ляснога фонду.

3. Як замовіць кадастравую ацэнку зямлі - пакрокавая інструкцыя

Няправільная кадастравая ацэнка зямельнага ўчастка прыводзіць да ўзнікнення разнастайных праблем, звязаных з залішняй выплатай падаткаў або зніжэннем даходаў, якiя атрымлiваюцца ад яго камерцыйнага выкарыстання.

У сувязі з гэтым ФЗ, які рэгулюе кадастравую ацэнку нерухомасці (чытайце пра гэта падрабязней у нашай спецыяльнай артыкуле), дазваляе праводзіць яе датэрмінова па заяве ўласніка. Робім гэта ў наступным парадку.

Крок 1. Выбіраем ацэначную кампанію

Да таго часу, пакуль дзейнічае пераходны перыяд, мы маем права правесці незалежную ацэнку ў адной з камерцыйных кампаній. Кадастравая ацэнка зямель, як і іншы нерухомасці, магчымая і непасрэдна ў Росреестре.

Калі вы спыніліся на камерцыйнай фірме, то падыдзіце да яе выбару сур'ёзна. Бо ад якасці праведзеных работ і ад прыстойнасці ацэншчыкаў залежыць мэтазгоднасць ўсяго мерапрыемства.

Выбірайце вядомыя кампаніі, але з адэкватнай цэнавай палітыкай. Навядзіце спачатку даведкі. Сумленныя ацэншчыкі адразу скажуць аб мэтазгоднасці правядзення ацэнкі і не будуць за гэта браць з вас грошы. Каштоўную інфармацыю пазнавайце ў сваякоў, сяброў і знаёмых. У крайнім выпадку зайдзіце на тэматычныя форумы свайго горада.

Крок 2. Уводзім мэта правядзення ацэнкі і заключаем дагавор

Выбраным ацэншчыкі трэба дакладна давесці, з якой мэтай вы задумалі ацэнку і чаму вас не задавальняе кадастравы кошт, вызначаная раней. Вопытны спецыяліст адразу скажа, ці магчыма яе змяніць і ў якіх межах. Калі адказ вас задаволіць, заключайце дамову.

Што трэба прапісаць у дамове:

  • мэта ацэнкі,
  • выкарыстоўваную методыку,
  • тэрміны выканання работ,
  • адказнасць ацэншчыка за некарэктныя разлікі.

Крок 3. Ўзгадняем дату правядзення ацэнкі

Пасля падпісання дамовы ўзгадніце з ацэншчыкам дату і час выезду на аб'ект і забяспечце яму туды доступ. Улічыце, што некаторыя кампаніі за выезд бяруць дадатковую плату. Удакладніце гэты момант загадзя.

Крок 4. Які прадстаўляецца неабходны пакет дакументаў

Акрамя допуску на ўчастак і правядзення на ім неабходных замераў і агляду, ацэншчыкі патрэбныя праваўстанаўліваючых дакументы і звесткі пра папярэднюю кадастравага кошту. У цяперашні час пасведчанне аб уласнасці на нерухомасць Росреестр не выдае. Яго ролю выканае выпіска з ЕГРН. Калі ў вас яе па якой то прычыне няма, то атрымаць гэты дакумент вельмі проста.

Зрабіць гэта можна непасрэдна ў Росреестре або на сайце гэтага ведамства ў электронным выглядзе. Акрамя таго, многія пасрэдніцкія кампаніі падаюць такую ??паслугу.

Пры неабходнасці супрацоўнікі кампаніі запэўняць дакументы пячаткай Росреестра і адправяць іх вам дадому з кур'ерам. Аднак гэта будзе каштаваць на парадак даражэй. ЕГРП 365 - самая вядомая кампанія, якая займаецца прадастаўленнем дакументаў, звязаных з ЕГРН.

Крок 5. Запрашаем спецыяліста на аб'ект для правядзення агляду

Пасля прадастаўлення дакументаў спецыяліст іх вывучыць пытаньне і ў прызначаны час прыедзе на аб'ект. Ён правядзе неабходныя вымярэнні. Ваша задача - расказаць аб усіх схаваных ад збеглага погляду нюансах.

Тут трэба ўлічыць наяўнасць розных неспрыяльных ці наадварот карысных фактараў, якія ўплываюць на канчатковы вынік. Урадлівай глебы, наяўнасць канаў, багністых участкаў і іншых аб'ектаў.

Крок 6. Чакаем правядзення ацэнкі

У большасці выпадкаў камерцыйныя кампаніі плануюць тэрміны кадастравай ацэнкі зямель з невялікім запасам. На справе пасля наведвання ўчастка ацэншчык зможа выканаць працу за 2-3 дня. Калі вам трэба хутчэй, то яшчэ на этапе заключэння дагавора агаворыце гэтую магчымасць і заплаціце за тэрміновасць.

Крок 7. Атрымліваем справаздачу аб праведзенай рабоце

У прызначаны час трэба прыйсці за гатовым справаздачай. Пры атрыманні выніку ўважліва прачытайце зняволенне.

На што звярнуць увагу ў зняволенні ацэншчыка:

  • павінны прысутнічаць тэхнічныя характарыстыкі ўчастка і яго выгляд,
  • звесткі аб уласніку,
  • ужытая методыка і абгрунтавання яе выкарыстання,
  • выснову з выніковай кадастравай коштам.

Памятаеце аб павелічэнні падатковага патэнцыялу ў выпадку, калі кадастравая ацэнка зямель дазволіла падняць кошт пры выкарыстанні зямлі ў якасці закладу.

4. Прафесійная дапамогу ў правядзенні кадастравай ацэнкі зямлі - агляд ТОП-3 ацэначных кампаній

Калі вы задумалі правесці ацэнку кадастравага кошту зямельнага ўчастка, то без дапамогі прафесіяналаў не абысціся.

Як і абяцаў, прапаную агляд 3 вядомых ацэначных кампаній.

1) Граўнд Кампанія

Ужо з назвы відаць, што асноўная дзейнасць гэтай фірмы звязана з зямельнымі ўзаемаадносінамі. На сайце ёсць магчымасць атрымаць бясплатную першапачатковую кансультацыю праз онлайн форму. Цэны на паслугі празрыстыя і размешчаны на галоўнай старонцы. Ацэнка зямель каштуе ад 7 да 10 тыс. Рублёў у залежнасці ад прызначэння ўчастка.

Ацэншчыкі кампаніі займаюцца працай і з іншымі аб'ектамі нерухомасці. У прыватнасці кадастравая ацэнка кватэры абыйдзецца ўсяго ў 3 тыс. Рублёў, а жылога дома - у 7 тыс. Рублёў.

Калі вы хочаце правесці ўвесь комплекс работ па межавання, геадэзічнай здымкам, кадастравай ацэнцы і рэгістрацыі зямельнага ўчастка, то вам сюды. Гэтая кампанія прадастаўляе поўны комплекс паслуг, звязаных з зямлёй і ЕГРН. Ацэншчыкі ўжываюць камбінаваныя метады ацэнкі кадастравага кошту, што дазваляе дамагчыся ідэальнага выніку. Аплаціць працу магчыма прама на сайце кампаніі.

3) Група кампаній "Альфа"